Asunnon myynti ja verotus 2026 – mitä jokaisen myyjän kannattaa tietää

Asunnon myynti on monelle elämän suurimpia taloudellisia päätöksiä. Myyntihinnan lisäksi ratkaisevaa on se, jääkö myyntivoitosta verottajalle maksettavaa vai ei. Tässä oppaassa käymme läpi asunnon myynnin verotuksen keskeiset periaatteet vuonna 2026 sekä sen, miten asuntolainan korot huomioidaan verotuksessa.

Milloin asunnon myynti on verovapaata?

Hyvä uutinen monelle asunnon omistajalle on, että oman kodin myynti voi olla täysin verovapaa. Verovapaus edellyttää kahta asiaa:

• olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta
• olet asunut asunnossa vakituisesti ja yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikanasi

Asuminen voi täyttää ehdon myös silloin, jos asunnossa on asunut puolisosi tai alaikäinen lapsesi. Verovapaus tarkastellaan aina henkilökohtaisesti.

Kun nämä ehdot täyttyvät, myyntivoitosta ei makseta lainkaan luovutusvoittoveroa – riippumatta siitä, kuinka paljon asunnon arvo on noussut.

Entä jos kahden vuoden ehto ei täyty?

Jos asunto myydään ennen kuin omistus- tai asumisaika täyttää vaaditut kaksi vuotta, myyntivoitto on veronalaista pääomatuloa.

Myyntivoitto syntyy, kun:

myyntihinta on suurempi kuin asunnon hankintahinta ja myyntiin liittyvät kulut

Luovutusvoitto ilmoitetaan veroilmoituksella, ja siitä maksetaan pääomatuloveroa voimassa olevan verokannan mukaan.

Pääomatuloverotus vuonna 2026

• 30 % pääomatuloista 30 000 euroon asti
• 34 % siltä osin kuin pääomatulot ylittävät 30 000 euroa

Mitä voit vähentää myyntivoitosta?

Verotuksessa myyntivoittoa pienentävät useat kulut. Näitä ovat esimerkiksi:

• asunnon alkuperäinen ostohinta
• maksettu varainsiirtovero
• myyntiin liittyvät kulut (välityspalkkio, kuntotarkastus, asiakirjakulut)
• perusparannusmenot, kun ne ovat dokumentoitavissa

Jos asunto on saatu perintönä, käytetään perintöverotuksessa vahvistettua arvoa. Lahjana saadun asunnon kohdalla kannattaa olla tarkkana: jos myyt lahjaksi saadun asunnon liian nopeasti, hankintahinta voi perustua lahjoittajan aikanaan maksamaan hintaan.

Voiko asunnon myynnistä syntyä tappiota?

Kyllä – ja se voi olla verotuksessa hyödyllistä.

Jos myyt asunnon tappiolla eikä kyse ole verovapaasta omasta kodista, tappio voidaan vähentää:

• saman vuoden luovutusvoitoista tai
• seuraavien viiden vuoden aikana syntyvistä pääomatuloista

Jos tappioita ei saada hyödynnettyä pääomatuloissa, ne voidaan tietyissä tilanteissa huomioida myös ansiotuloverotuksessa alijäämähyvityksen kautta.

Huomioitavaa on, että verovapaan asunnon myynnistä syntynyttä tappiota ei voi vähentää lainkaan.

Asuntolainan korot verotuksessa 2026

Asuntolainan korkojen vähennysoikeus riippuu siitä, mihin tarkoitukseen asuntoa käytetään.

Vakituinen oma asunto

Omaa kotia varten otetun asuntolainan korot voidaan vähentää verotuksessa pääomatuloista. Jos pääomatuloja ei ole riittävästi, syntyy alijäämä, joka voidaan huomioida ansiotuloverotuksessa Verohallinnon sääntöjen mukaisesti.

Sijoitusasunto

Vuokrattua sijoitusasuntoa varten otetun lainan korot ovat lähtökohtaisesti täysimääräisesti vähennyskelpoisia, koska kyseessä on tulonhankintaan liittyvä velka. Korot ja lainan sivukulut vähennetään vuokratuloista.

Vapaa-ajan asunto

Vapaa-ajan asunnon lainan korot eivät ole vähennyskelpoisia, sillä ne rinnastetaan verotuksessa yksityiseen kulutukseen.

Pankki ilmoittaa lainan ja korkotiedot automaattisesti verottajalle, mutta tiedot kannattaa silti tarkistaa esitäytetyltä veroilmoitukselta.

Muista ilmoitusvelvollisuus

Vaikka asunnon myynti olisi verovapaa, myynti tulee yleensä ilmoittaa veroilmoituksessa. Verohallinto tarkistaa verovapauden edellytysten täyttymisen ilmoitettujen tietojen perusteella.

Yhteenveto

Asunnon myynnin verotus voi olla yksinkertainen tai yllättävän monimutkainen – riippuen omistusajasta, asumisesta ja asunnon käyttötarkoituksesta. Oikeilla tiedoilla vältät ikävät yllätykset ja osaat huomioida verot jo myyntiä suunnitellessa.

Miten tämä liittyy asunnon myyntiin kokonaisuutena?

Verotus on vain yksi osa onnistunutta asunnon myyntiä. Myyntihintaan, aikatauluun ja lopulliseen käteen jäävään summaan vaikuttavat myös oikea hinnoittelu, markkinatilanne ja välittäjän valinta.

Jos olet harkitsemassa myyntiä tai haluat ymmärtää koko prosessin alusta loppuun, tutustu asunnon myyntiä käsittelevään kokonaisoppaaseemme, jossa käymme läpi kaikki vaiheet aina arvonmäärityksestä kauppojen jälkeisiin toimiin.

Asunnon myynti – näin onnistut parhaalla hinnalla