EU:n uudet energiavaatimukset rakennuksille – mitä muutoksia on tulossa?
Euroopan unioni on hyväksynyt uudet rakennusten energiatehokkuutta koskevat säännökset, jotka vaikuttavat merkittävästi niin uudisrakentamiseen kuin vanhojen rakennusten remontointiin. Tavoitteena on pienentää rakennusten energiankulutusta ja päästöjä, jotta EU:n ilmastoneutraaliustavoite vuodelle 2050 saavutetaan.
Mutta mitä tämä tarkoittaa käytännössä suomalaisille asunnonomistajille ja rakentajille?
Uusien rakennusten tiukentuvat vaatimukset
Vuodesta 2028 alkaen kaikkien uusien rakennusten on oltava päästöttömiä. Julkisen sektorin rakennuksille sama vaatimus astuu voimaan jo kaksi vuotta aiemmin, eli vuonna 2026. Tämä tarkoittaa, että tulevaisuudessa uusien rakennusten on oltava entistä energiatehokkaampia ja hyödynnettävä uusiutuvaa energiaa.
Lisäksi uusiin rakennuksiin on asennettava aurinkoenergiateknologiaa vuoteen 2028 mennessä, mikäli se on teknisesti ja taloudellisesti järkevää. Tämä voi tarkoittaa esimerkiksi aurinkopaneeleja katoille tai muita uusiutuvan energian ratkaisuja.
Vanhojen rakennusten energiatehokkuuden parantaminen
Uudet säännökset koskevat myös olemassa olevia rakennuksia. Energiatehokkuusluokaltaan heikoimpien asuinrakennusten on noustava vähintään luokkaan E vuoteen 2030 mennessä ja edelleen luokkaan D vuoteen 2033 mennessä.
Tämä tarkoittaa monille asunnonomistajille merkittäviä remonttitarpeita, kuten eristysten parantamista, ikkunoiden uusimista ja lämmitysjärjestelmien päivittämistä energiatehokkaammiksi.
Miten säädökset toteutetaan Suomessa?
Suomi toimeenpanee nämä EU:n säädökset omassa lainsäädännössään, ja muutokset rakennusmääräyksiin on tehtävä viimeistään toukokuuhun 2026 mennessä. Tämä antaa kiinteistönomistajille aikaa valmistautua tuleviin vaatimuksiin ja suunnitella tarvittavia korjauksia.
Mitä tämä tarkoittaa asunnonomistajille?
Vaikka uudet vaatimukset voivat aiheuttaa lisäkustannuksia kiinteistönomistajille, ne voivat myös tuoda pitkän aikavälin hyötyjä. Energiatehokkaampi koti tarkoittaa pienempiä energiakustannuksia, parempaa asumismukavuutta ja korkeampaa jälleenmyyntiarvoa.
Jos omistat vanhemman talon tai suunnittelet rakentamista, kannattaa tutustua tarkemmin tuleviin vaatimuksiin ja selvittää, millaisia tukia energiatehokkuusremontteihin on saatavilla.
Pysy ajan tasalla ja varmista, että kotisi täyttää tulevaisuuden vaatimukset!
Kuntotarkastus: Miksi se kannattaa teettää ennen asuntokauppaa?
Kuntotarkastus on yksi tärkeimmistä toimenpiteistä asuntokaupassa sekä ostajan että myyjän kannalta. Sen avulla saadaan kattava kuva kiinteistön kunnosta, mahdollisista vaurioista ja tulevista korjaustarpeista. Vaikka kuntotarkastus ei ole pakollinen, se voi merkittävästi helpottaa kaupantekoa ja ennaltaehkäistä myöhempiä kiistatilanteita.
Kannattaako kuntotarkastus teettää?
Vaikka laki ei velvoita kuntotarkastuksen suorittamista, sen tekeminen on usein järkevää. Asuntokaupassa kumpikin osapuoli hyötyy siitä, että kiinteistön kunto on selvillä ennen kauppaa.
✅ Myyjälle se tuo turvaa, sillä se osoittaa, että kohteen kunto on läpinäkyvästi arvioitu ja voi vähentää myöhempiä reklamaatioita. ✅ Ostajalle se puolestaan antaa realistisen käsityksen mahdollisista remonteista ja riskeistä.
On kuitenkin hyvä muistaa, että kuntotarkastus ei poista ostajan velvollisuutta perehtyä kohteeseen eikä vapauta myyjää vastuusta. Myyjän tulee kertoa kaikista tiedossaan olevista vioista, ja ostajan on huolellisesti tarkastettava kiinteistö ennen kaupan tekemistä.
Vanhemmissa rakennuksissa kuntotarkastus on erityisen tärkeä, mutta myös uudemmissa kodeissa voi esiintyä rakenteellisia ongelmia. Tästä syystä tarkastus kannattaa suorittaa riippumatta rakennuksen iästä.
Kuntotarkastus, kuntotutkimus ja kosteuskartoitus – mitä eroa niillä on?
Rakennusten kuntoa voidaan arvioida eri tavoin, ja termit voivat aiheuttaa sekaannusta. Tässä lyhyt selvennys yleisimmistä tarkastusmenetelmistä:
Kuntotarkastus
Kuntotarkastuksessa asiantuntija arvioi rakennuksen kunnon pääosin aistinvaraisesti ja käyttää tarvittaessa mittalaitteita. Rakenteita ei rikota, ja tulokset kirjataan tarkastusraporttiin. Mikäli rakennuksessa havaitaan riskirakenteita, ne mainitaan raportissa, ja suosituksena voi olla tarkempi kuntotutkimus.
Kuntotutkimus
Kuntotutkimus on laajempi selvitys, jossa voidaan ottaa näytteitä materiaaleista ja tehdä rakenteiden avauksia. Se on tarpeen esimerkiksi silloin, jos kuntotarkastuksessa herää epäilys piilevistä vaurioista.
Kosteuskartoitus
Kosteuskartoituksessa selvitetään, onko rakenteissa kosteutta, esimerkiksi kylpyhuoneessa tai saunassa. Mittaukset tehdään yleensä pintamittauksina ilman rakenteiden rikkomista.
Miten valita pätevä kuntotarkastaja?
Koska kuntotarkastuksia ei säädellä lailla, tarkastajan valintaan kannattaa kiinnittää huomiota. Hyvä kuntotarkastaja toimii puolueettomasti ja käyttää alan suosituksia noudattavia menetelmiä.
Tarkastajan valinnassa kannattaa kiinnittää huomiota pätevyyksiin. Esimerkiksi seuraavat sertifikaatit kertovat asiantuntijan ammattitaidosta: 🏡 AKK (Auktorisoitu Kuntotarkastaja) – Kertoo tarkastajan suorittaneen perusteellisen koulutuksen ja noudattavan alan parhaita käytäntöjä. 🏡 AKKO (Auktorisoitu Kosteudenhallinta- ja Kuntotutkija) – Erikoistunut kosteudenhallintaan ja rakenteellisiin kuntotutkimuksiin.
Muita vinkkejä tarkastajan valintaan: ✅ Pyydä referenssejä aiemmista tarkastuksista. ✅ Varmista, että tarkastaja noudattaa Rakennustiedon ohjeistuksia (KH 90-00394). ✅ Tee kirjallinen sopimus ennen tarkastusta. ✅ Vältä halvimpia vaihtoehtoja – perusteellinen tarkastus vie aikaa ja vaatii asiantuntemusta.
Kuntotarkastus kannattaa teettää jo ennen asunnon myyntiä, jotta myyntiprosessi sujuu jouhevasti ja ostaja saa kaiken tarvittavan tiedon ajoissa.
Välittäjän rooli kuntotarkastuksessa
Kiinteistönvälittäjän tehtävänä on varmistaa, että myyjällä ja ostajalla on käytettävissään kaikki olennaiset tiedot kohteen kunnosta. Hyvä välittäjä suosittelee kuntotarkastuksen tekemistä ja voi auttaa pätevän tarkastajan löytämisessä.
Jos välitysliike tarjoaa asiakkailleen tarkastajasuosituksia, on tärkeää varmistaa, että valittavana on useampi luotettava toimija. Lisäksi, mikäli välitysliike saa tarkastajilta taloudellista hyötyä, tästä tulee avoimesti ilmoittaa asiakkaille.
Vaikka kuntotarkastus antaa kattavaa tietoa kohteesta, se ei vapauta myyjää vastuusta eikä poista ostajan selonottovelvollisuutta.
🏡 Harkitsetko asuntokauppaa? Aloita tekemällä maksuton hinta-arvio!
Kun harkitset asunnon tai kiinteistön ostoa, on tärkeää perehtyä kohteen kuntoon ja ominaisuuksiin huolellisesti ennen päätöksen tekemistä. Tässä artikkelissa käsittelemme ostajan selonottovelvollisuutta ja sen vaikutusta myyjän vastuuseen.
Mitä ostajan selonottovelvollisuus tarkoittaa?
Ostajalla on velvollisuus tutkia kaupan kohde tarkasti ennen kaupantekoa. Tämä tarkoittaa, ettei ostaja voi vedota laatuvirheenä sellaiseen puutteeseen, jonka hän on havainnut tai jonka hän olisi voinut havaita tavanomaisessa tarkastuksessa.
Ostajan selonottovelvollisuus on määritelty laissa: asunto-osakkeiden osalta Asuntokauppalaissa ja kiinteistöjen osalta Maakaaressa.
Mikäli ostaja ei täytä tätä velvollisuuttaan, hän saattaa menettää oikeuden vaatia myyjältä hyvitystä vioista, jotka olisi ollut mahdollista havaita ennen kaupantekoa.
Miten laaja selonottovelvollisuus on?
Ostajan tulee tutkia kohde päällisin puolin ja tutustua huolellisesti myös siihen liittyviin asiakirjoihin. Yleensä riittää, että ostaja tarkastelee näkyvät viat ja puutteet. Kohdetta ei kuitenkaan tarvitse tutkia sellaisin keinoin, jotka vaatisivat erityisiä teknisiä toimenpiteitä.
Velvollisuuden laajuus riippuu tapauskohtaisesti esimerkiksi kohteen iästä, kunnosta ja ostajan tietämyksestä. Uudiskohteelta voidaan odottaa, että se vastaa suunnitelmia, kun taas vanhemmassa rakennuksessa ostajan on syytä varautua mahdollisiin korjaustarpeisiin. Myös aiemmin tehdyt peruskorjaukset vaikuttavat ostajan vastuuseen ja myyjän virhevastuuseen.
Pitääkö ostajan käyttää asiantuntijaa?
Ostajan ei ole pakko teettää kuntotarkastusta tai käyttää asiantuntijaa. Jos kohteessa kuitenkin havaitaan epäilyttäviä merkkejä, kuten kosteusvaurioita tai muita näkyviä ongelmia, ostajan on syytä tehdä tarkempia selvityksiä. Tällaisessa tilanteessa voidaan puhua ostajan erityisestä selonottovelvollisuudesta.
Vaikka lain mukaan kuntotarkastuksen tekeminen ei ole pakollista, se on usein suositeltavaa. Ammattimainen tarkastus antaa paremman käsityksen kohteen kunnosta ja auttaa ostajaa tekemään tietoon perustuvan päätöksen.
Ostotarjouksen ehdot ja tarkastukset
Jos kiinteistön kuntoa halutaan selvittää vasta ostotarjouksen tai esisopimuksen tekemisen jälkeen, on tärkeää, että tarjoukseen lisätään ehto tarkastuksen suorittamisesta. Näin ostaja voi vetäytyä kaupasta ilman seuraamuksia, mikäli tarkastuksessa ilmenee merkittäviä ongelmia.
Kysy asiantuntijalta ennen kaupantekoa
Erityisesti vanhempaa rakennusta ostettaessa on suositeltavaa konsultoida rakennusteknistä asiantuntijaa tai teettää perusteellinen kuntotarkastus. Tämä auttaa varmistamaan, että ostaja saa kaikki tarvittavat tiedot kohteen kunnosta ja voi välttää mahdolliset yllätykset kaupan jälkeen.
Jos ammattilainenkaan ei ole pystynyt havaitsemaan jotain vikaa, ei ostajankaan voida olettaa sen tunnistavan ennen kaupantekoa. Kuntotarkastus voi myös vaikuttaa siihen, millaisia vaatimuksia ostajalla on oikeus esittää myyjälle kaupanteon jälkeen.
Huolellinen valmistautuminen ja asiantuntija-apu voivat auttaa sekä ostajaa että myyjää välttämään jälkikäteen syntyviä riitatilanteita.
Arvioiasuntosi.com tarjoaa helpon ja nopean tavan selvittää oman asunnon myyntihinta Espoossa. Palvelun käyttö on maksutonta, ja arvio toimitetaan suoraan sähköpostiisi muutamassa minuutissa kaavakkeen täyttämisen jälkeen. Ammattimainen näkemys auttaa sinua muodostamaan realistisen kuvan asuntosi markkina-arvosta.
Miten Arviointi Toimii?
Palvelu käyttää ajantasaista markkinadataa ja vertailee kohdetta samankaltaisiin Espoon alueella toteutuneisiin kauppoihin. Vertailukriteereihin kuuluvat muun muassa:
Käyttötarkoitus ja ominaisuudet: Asunnon tyyppi ja varustelu.
Sijainti: Postinumeroalue ja markkina-alueen rajaus.
Kokoluokka: Pinta-ala ja tilaratkaisut.
Markkinatilanne: Ajankohtaiset hintatrendit.
Palvelu sopii erinomaisesti asuinhuoneistojen ja asuinkiinteistöjen arviointiin. Huomioithan kuitenkin, että tietyt hintaan vaikuttavat tekijät, kuten pohjaratkaisu, kunto ja tulevat remontit, eivät aina näy verkkopohjaisessa arvioinnissa.
Luotettavuus: Realistinen näkemys perustuu todellisiin kauppahintoihin.
Kiinteistönvälittäjän Valinta Espoossa
Vaikka palvelumme tarjoaa hyvän lähtökohdan asuntosi hinnoittelulle, suosittelemme aina konsultoimaan kiinteistönvälittäjää ennen myyntipäätöksen tekemistä. Kiinteistönvälittäjä voi huomioida sellaisia yksityiskohtia, jotka vaikuttavat asuntosi myyntihintaan, kuten:
Asunnon kunto ja remonttitarpeet.
Yhtiön ja kohteen taloudellinen tilanne.
Markkinatilanteen kehitys.
Hyvin valittu kiinteistönvälittäjä voi nopeuttaa myyntiprosessia ja varmistaa, että saat asunnostasi parhaan mahdollisen hinnan.
Hinnoittelutermit, Jotka Jokaisen Myyjän Kannattaa Tietää
Myyntihintapyyntö: Hinta, joka ei sisällä kohteeseen kohdistuvaa lainaosuutta.
Velaton hintapyyntö: Sisältää sekä rahassa maksettavan hinnan että kohteeseen kohdistuvan lainaosuuden.
Velaton kauppahinta: Toteutunut kokonaiskauppahinta sisältäen mahdollisen lainaosuuden.
Hinnoittelun Tärkeys Asunnon Myynnissä
Oikea hinnoittelu on ratkaisevaa asuntokaupan onnistumiselle. Liian korkea myyntihinta voi pelästyttää ostajat ja pitkittää myyntiprosessia, kun taas liian matala hinta voi johtaa taloudellisiin tappioihin. Ammattimainen hintanäkemys auttaa välttämään nämä sudenkuopat.
Yleistietoa Asunnon Myyntiprosessista
Asunnon myyntiin liittyy useita vaiheita, joista keskeisiä ovat:
Dokumenttien hankkiminen: Tarvittavat asiakirjat vaihtelevat asuntotyypin mukaan.
Markkinointi: Laadukkaat kuvat ja tehokas markkinointi tunnetuilla alustoilla (esim. Oikotie ja Etuovi).
Esittelyt: Yksityisnäytöt ja yleisesittelyt sovitusti.
Tarjoukset ja neuvottelut: Tarjousten käsittely ja kauppahintaneuvottelut.
Kuntotarkastukset: Suositeltava erityisesti omakotitalojen myynnissä.
Tarjouskauppa Espoossa
Tarjouskauppa on yksi tapa myydä asunto Espoossa. Tässä menetelmässä asunnon hinta määräytyy ostajien kiinnostuksen perusteella, ja kaikki tarjoukset ovat julkisesti nähtävillä. Tarjouskauppa voi nopeuttaa myyntiprosessia ja auttaa saavuttamaan asunnon todellisen markkina-arvon.
Tarjouskaupan hyödyt:
Läpinäkyvyys: Ostajat näkevät tehdyt tarjoukset.
Kilpailu: Julkiset tarjoukset voivat houkutella lisää ostajia.
Myyjän valta: Myyjä voi valita itse hyväksyttävän tarjouksen.
Hyödynnä Palvelumme Espoossa
Arvioiasuntosi.com tarjoaa sinulle käytännöllisen ensiaskeleen asuntosi myynnissä. Oikea hinta alusta alkaen lisää mahdollisuuksia onnistuneeseen asuntokauppaan.
Olarin kaupunginosa sijaitsee Etelä-Espoossa. Rakennuskannalta Olari voidaan jakaa kahteen osaan Ala- ja Ylä-Olariin. Ylä-Olrain tunnistaa korkeista, punatiilisistä kerrostaloista, Ala-Olarin puolestaan rivi- ja omakotitaloista.
Olarissa asuu noin 14 000 ihmistä. Olarinluoma on tällä hetkellä Espoon kolmanneksi suurin teollisuus- ja työpaikka-alue. Olarin etelänaapuri on Matinkylä, jossa sijaitsevan Ison Omenan palvelut ovat siten myös Olarilaisten saatavilla.
Kaavoitus
Vireillä olevia kaavahankkeita on muutamia. Lähinnä autohallien ja toimistorakennusten muuttamista asuinrakennuksiksi.
Olarissa hinnat ovat ailahdelleet ylös-alas viime vuosina. Suuri kontrasti asuntojen hinnoissa johtuu lähinnä taloyhtiöiden isoista remonteista mm. putki- ja julkisivuremonteista. Lisäksi alueelle tuotetaan suhteellisen paljon uudistuotantoa.
Vuonna 2020 keskineliöhinta oli kaikkien myytyjen kohteiden osalta 4 024 €. Vuonna 2021 hinta oli taas 3 751 €. Tänä vuonna hinnat ovat olleet nousussa ja tämän hetkinen keskineliöhinta on noin 3 950 €.
Myyntiajat Olarissa on tavallista pidemmät. Keskiarvo viimeisen kolmen vuoden aikana on noin 120 pv. Mikä osittain johtuu uudistuotannon ennakkomarkkinoinnista. Mutta myös alueella on kova kilpailutilanne. Ostajilla on varaa valita useista vastaavanlaisista kohteista, heille mieluisin.
Heikinlaakso on Suurmetsän kaupunginosaan kuuluva osa-alue Helsingin pohjoisrajalla.
Heikinlaaksossa on omakoti- ja rivitaloasutusta, sekä jonkin verran pienteollisuutta Vanhan Porvoontien ja Lahdenväylän välisellä alueella. Heikinlaakso on suosittua seutua erityisesti perheellisten keskuudessa – asuinalue on viihtyisä, turvallinen ja tarjoaa loistavia seikkailu- ja leikkipaikkoja perheen pienimmille.
Heikinlaakson joukkoliikenneyhteydet perustuvat linja-autoihin. Lähin rautatieasema sijaitsee Puistolassa.
Kaavoitus
Vireillä olevat:
Ei parkkipaikan laajennusta kummempia suunnitelmia.
Markkinatilanne Heikinlaakso /Puistola 00760, Helsinki
Heikinlaakson hinnat ovat olleet nousussa viime vuosina. Vuonna 2020 asuinkeskineliöhinta oli 2847€ ja vuonna 2021 keskineliöhinta oli 3320€. Hinnat nousivat 2021 n.16,6%, verrattuna vuoteen 2020. Kuluvan vuoden asuinkeskineliöhinta on tällä hetkellä noin 2835€. Eli laskua on tänä vuonna nähtävissä, vaikka virhemarginaali on tässä vielä suuri.
Tontit
Tonttien hinnat ovat pysyneet suhteellisen tasaisena viimeisen kolmen vuoden aikana. Tällä hetkellä tonteista maksetaan Heikinlaaksossa noin 1170€ per kerrosalaneliö.
Uudistuotanto
Heikinlaaksossa ei ole myynnissä uudistuotantoa, eikä montaa kohdetta ole viime vuosina myyty. Pohjois-Helsingissä pientalotuotantoa on tarjolla vähän, joka on hyvä asia kilpailun kannalta. Keskiarvo neliöhinnalle on noin 5100€/m². (as-m² = noin 6170€). Toteutuneiden kauppojen keskineliöhinta on noin 4960€/m².
Punavuori on pääosin vanhaa kerrostaloaluetta mutta puutalokortteleitakin alueelta löytyy. Punavuorelle eli Rööperille on tunnusomaista myös tehdasrakennukset. Muun muassa Sinebrychoffin, nyt jo muuhun käyttöön kunnostetut tehdasrakennukset sijaitsevat alueella. Koffin puistosta on puolestaan muodostunut yksi Helsingin suosituimmista kesäisistä olohuoneista.
1800-luvun lopulla Eira oli vielä rakentamatonta aluetta. Sitä pidettiin liian syrjäisenä kaupunkiasutukseen, minkä vuoksi sinne suunniteltiin teollisuusaluetta. Tästä suunnitelmasta on muistona Tehtaankadun nimi. Suunnitelma kuitenkin hylättiin, ja vuonna 1908 Eiralle vahvistettiin asemakaava, jonka mukaan se rakennettiin asuntoalueeksi. Suurin osa Eiran rakennuksista on jugendtyylisiä, enimmäkseen kolmikerroksisia kerrostaloja, jotka rakennettiin muutaman vuoden kuluessa asemakaavan vahvistamisen jälkeen.
Kaavoitus:
Vireillä olevat asemakaavat:
Ullakkorakentamisen alueellinen poikkeamishakemus
Kaupunkiympäristön toimiala on valmistellut esitettäväksi kaupunkiympäristölautakunnalle, että se päättäisi jatkaa viidellä vuodella asuinkerrostalojen ullakkorakentamista mahdollistavaa alueellista poikkeamista Helsingin alueella tietyin ehdoin. Poikkeamispäätöksen nojalla olisi mahdollista hakea lupaa rakentaa asuinkerrostalojen ullakoille asuntoja vastoin asemakaavamääräyksiä.
Markkinatilanne Punavuoressa on seuraava: Vuonna 2020 asuntojen kauppahinnat nousivat noin 6,5% postinumeroalueilla 00120 ja 00150 verrattuna vuoteen 2019. Viime vuonna 2021 hinnat nousivat peräti noin 11% verrattuna vuoteen 2020. Tällä hetkellä keskineliöhinta toteutuneissa kaupoissa on noin 10043€/m2.
Asuntoja myynnissä alueella on tällä hetkellä 78 kappaletta (Päiväys: 23.2.2022).
Yksiöitä 24 asunto, kaksioita 29 asuntoa, kolmioita 18 asuntoa ja 4 huonetta ja yli 6 asuntoa.
Vuosi 2021 keskineliöhinnat ja myyntiajat olivat (00120):
Huoneistot
Keskineliöhinta €/m2
Myyntiaika pvm
Yksiö
10 002 €
73 pv
Kaksio
9 194 €
65 pv
Kolmio
9 093 €
92 pv
4 huonetta ja yli
8 563 €
86 pv
Vuosi 2019 keskineliöhinnat ja myyntiajat olivat (00150):
Katajanokan asuntotarjonta koostuu upeista ja charmikkaista rakennuksista. Alueella itseasiassa sijaitsee edelleen useita kokonaisia 1900-luvun alussa rakennettuja jugend-tyylisiä kortteleita. Asuntokanta on suurimmaksi osaksi kerrostaloasuntoja, joista osa on uudempia ja osa vanhempia. Jugend-tyylin lisäksi alueelta löytyy myös muutamia modernia tyyliä edustavia rakennuksia, kuten Alvar Aallon suunnittelema nykyinen Stora Enson pääkonttori. Katajanokka.
Kaavoitus:
Vireillä olevat asemakaavat:
Eteläsataman itäosa ja Katajanokanranta. Eteläsataman itäosan ja Katajanokanrannan suunnittelun tavoitteena on vahvistaa keskustan merellisyyttä sekä liittää ranta-alueet ja matkustajasatama tiiviimmin osaksi kävelypainotteista keskustaa. Tarkoituksena on luoda uutta merellistä kaupunkitilaa rantabulevardeineen ja vetovoimaisine toimintoineen.
Markkinatilanne Katajanokalla on seuraava: Vuonna 2020 asuntojen hinnat olivat noin 4,8% pienempi postinumeroalueella 00160 verrattuna vuoteen 2019. Viime vuonna 2021 hinnat nousivat noin 12% verrattuna vuoteen 2020. Viime vuotta verraten kahden vuoden takaisiin hintoihin. Hinnat olivat noin 6,6% suuremmat. Tällä hetkellä keskineliöhinta toteutuneissa kaupoissa Katajanokalla on noin 8 340€/m2.
Asuntoja alueella on tällä hetkellä 20 kappaletta (Päiväys: 22.2.2022).
Yksiöitä 1 asunto, kaksioita 10 asuntoa, kolmioita 7 asuntoa ja 4 huonetta ja yli 2 asuntoa.
Vuokra-asuntojen kilpailijaksi Katajanokalle on tullut Studiohotels, joka sisältää mm. siivouksen, kalustuksen, kuntosalit, spa-osastot, yleiset sosiaalitilat ja ravintolan.
Vuosi 2021 keskineliöhinnat ja myyntiajat olivat (00160):
Asunnon myyntiin liittyy useita erilaisia asiakirjoja, joilla on kaikilla oma tehtävänsä. Tässä käymme läpi yhtiön asiakirjat asuntokaupassa.
ISÄNNÖITSIJÄTODISTUS
Isännöitsijäntodistuksesta löytyy taloon liittyvät olennaiset asiat kootusti. Yksi merkittävä tieto on se, kuka asunnon omistaja on taloyhtiön osakeluettelon mukaan. Siitä selviää lähes kaikki keskeiset ostajaehdokkaille asuntojen markkinoinnissa kerrottavat tiedot ja myös asunto-osakkeita rasittava
osuus yhtiön lainoista sekä mahdolliset maksamattomat yhtiövastikkeet tai käyttömaksut. Isännöitsijäntodistus sisältää myös keskeisimmät tiedot taloyhtiön historiasta, taloudellisesta
tilasta, yhtiön rakennuksista ja niiden kunnosta sekä tehdyistä, päätetyistä ja suunnitelluista
korjauksista. Kiinteistönvälittäjän myydessä asuntoa isännöitsijäntodistus saa olla maksimissaan 3 kuukautta vanha.
ASOYL 7 luvun 27§ mukaan isännöitsijäntodistus on annettava ainoastaan osakkaalle tai hänen valtuuttamalleen henkilölle tai osaketta panttauksen nojalla hallussaan pitävälle. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että välitysliike ei saa automaattisesti antaa isännöitsijäntodistusta liitteineen esittelyssä kaikille kävijöille, vaan ainoastaan ostotarjouksen tekemistä harkitseville. Sama koskee näiden antamista sähköpostitse.
OSAKASLUETTELOTULOSTE/ OSAKEHUONTEISTOTULOSTE
Jos yhtiön osakeluettelo on siirretty huoneistotietojärjestelmään, mutta myyjän osakekirja on vielä paperinen, on hankittava tuore osakasluettelotuloste ennen markkinoinnin aloittamista.
Jos osakkeen omistusoikeus perustuu sähköiseen omistajamerkintään (paperinen osakekirja on mitätöity), on hankittava tuore osakehuoneistotuloste myytävästä kohteesta ennen markkinoinnin aloittamista.
Kiinteistönvälittäjän myydessä asuntoa osakasluettelotuloste/ osakehuoneistotuloste saa olla maksimissaan 3 kuukautta vanha.
YHTIÖJÄRJESTYS
Yhtiöjärjestys on talon pelisäännöt. Yhtiöjärjestyksestä löytyy tieto, minkälaisia asuntoja taloyhtiössä on sekä mm. se millä perusteella taloyhtiössä maksetaan hoitovastiketta. Erityisen oleellisia tietoja ovat mahdolliseen lunastuslausekkeeseen liittyvät tiedot sekä selvitys asunto-osakeyhtiön välisestä kunnossapitovastuun jakautumisesta.
ENERGIATODISTUS
Energiatodistuksen tarkoituksena on auttaa arvioimaan ja vertaamaan rakennusten energiankulutusta. Lain tavoitteena on, että rakennusten ja asunto-osakkeiden ostajat tai vuokraajat ottaisivat valintakriteerikseen myös rakennuksen energiankulutuksen. Tällöin uudisrakentajan tai rakennuksen omistajan on kiinnitettävä entistä enemmän huomiota energiatehokkuuteen.
Laki rakennuksen energiatodistuksesta määrää, että rakennuksen energiatodistus tulee esittää myyntitilanteessa ja rakennuksen energialuokka tulee olla näkyvissä. Energiatodistuksen hankinnasta vastaa rakennuksen omistaja tai omistajan edustaja, joka asunto-osakeyhtiössä on useimmiten taloyhtiö (hallitus/isännöitsijä). Kyse on lain vaatimasta asiakirjasta, joka tulee olla hankittuna jo ennen myynti- tai vuokraustilannetta.
VIIMEINEN TILINPÄÄTÖS (tuloslaskelma, tase ja toimintakertomus)
Taseessa on kuvattu taloyhtiön taloudellinen tilanne. Taseesta löytyy myös taloyhtiön hallituksen koostumus sekä arvio tulevasta talouskehityksestä.
TALOUSARVIO
Talousarvio on hankittava, mikäli sellainen on laadittu. Nimensä mukaisesti talousarviosta löytyy taloyhtiön suunnitelma tulevan vuoden taloudellisesta tilanteesta.
PTS-KORJAUS- JA KUNNOSTUSSUUNNITELMA
Taloyhtiöllä tulee olla suunnitelma tarpeesta-, tulevista korjauksista ja niiden kustannuksista. Nämä löytyy PTS:stä (PTS = pitkän tähtäimen suunnitelma). Kyseessä on yleistasoinen kuvaus hallituksen näkemyksestä koskien mahdollisia tulevia remontteja/korjauksia. Varsinaiset remonttipäätökset tehdään yhtiössä erikseen.
POHJAPIIRUSTUS
Asuntoa esiteltäessä esillä tulee olla myös asunnon pohjapiirros. Pohjapiirroksen tarkoitus on selvittää asunnon nykyinen huonejako.
MUUT SOPIMUKSET
Mahdollisesti yhtiössä on laadittu osakassopimukset tai osakkaiden suostumuksin omaksutut käytännöt, joiden johdosta menetellään joltain osin yhtiöjärjestyksestä tai laista poikkeavasti.
HUONEENVUOKRASOPIMUS
Mikäli kohde on vuokrattu ja myydään. Tulee ostajalle antaa alkuperäinen vuokrasopimus. Uudesta omistajasta tulee vuokranantaja ja sopimus koskee häntä.
Älä valitse halvinta välittäjää. Halvinta välityspalkkiota tarjoava välittäjä, on todennäköisesti kallein välittäjä. Pieni välityspalkkio vaikuttaa, että parhaan mahdollisen hinnan saamiseksi ei tehdä töitä. Mikäli kohde ei mene heti kaupaksi, välittäjän motivaatio laskee entisestään. Halvan välityspalkkion tarjoava ei osaa perustella omaa ammattitaitoa. Hän ei osaa myöskään perustella kohteen parhaita puolia. Kun ammattitaito on heikko, on reklamaatioherkällä alalla todennäköistä, että kaupat eivät onnistu ilman virheitä.
Esimerkki välityspalkkiosta: Välityspalkkio 1800€. Arvonlisäveron osuus 24% (348€). Välitysliikkeen osuus noin 70% (1016€). Välittäjän verotus noin 20% (87€). Välityspalkkio, mikä välittäjälle lopuksi jää käteen on noin 348€.
Välityspalkkiomallit
Yleisesti käytössä olevat mallit. Kiinteäpalkkio, prosenttiosuus kauppahinnasta tai porrastettu palkkio.
Valitse porrastettu palkkiomalli, jos mahdollista!
Kiinteä palkkio
Mikäli palkkio on kiinteä, on helppoa laskea itselle jäävä osuus kauppahinnasta. Tässä tapauksessa välittäjälle ei ole mitään merkitystä, onko kauppahinta 100 000€ vai 120 000€. Sinulle on!
Prosenttiosuus
Prosenttiosuus on parempi, kuin kiinteä. Tosin välittäjälle ei ole suurta merkitystä, onko kauppahinta 100 000€ vai 120 000€. Esimerkiksi 3% välityspalkkiolla 10 000€ kauppahinnan nousu tarkoittaa 300€ välityspalkkion nousua. Tämä ei välittäjän omaa osuutta juurikaan heilauta.
Porrastettu palkkiomalli
Porrastettu on paras palkkiomalli. Tässä pystyy sopimaan, mikäli kauppahinta jää alhaiseksi, niin välityspalkkiokin on keskiarvoa halvempi. Mikäli kauppahinta nousee, palkkio on yleensä keskiarvoa kalliimpi. Tosin tässä tapauksessa on helppo maksaa palkkio, koska välittäjä on todellisuudessa sen ansainnut. Laadukkaassa porrastetussa palkkiossa on laskettu myyjälle jäävä osuus laskettu. Myös palvelu paketista ei ole tingitty.
Välityslaki 20§
Välitysliikkeellä ei ole oikeutta välityspalkkioon sopimuksesta, joka on päätetty välitysliikkeen tai sen palveluksessa olevan lukuun. Toimeksiantosopimukseen ei saa ottaa ehtoa, jonka mukaan välitysliikkeellä olisi oikeus saada palkkiona toimeksiantosopimuksessa mainitun välityskohteen myyntihinnan ylittävä kauppahinnan osa tai määrätty osuus siitä.
Laki kieltää tekemästä sellaista sopimusta, jossa sovitaan, että kauppahinta on 100 000€ ja välitysliike saa palkkioksi kaikki sen ylimenevän osuuden. Esim. jos kauppahinta on 120 000€. Välityspalkkio olisi 20 000€.
Pyyntihinta
Valitse välittäjä, joka perustelee näkemyksen toteutuvasta kauppahinnasta. Hyvä välittäjä perustelee oman hinta-arvion. Omistajalla on usein suuria tunteita kotiaan kohtaan ja näkemys kauppahinnasta on yläkanttiin. Jos välittäjä ei perustele omaa näkemystään, vaan hyväksyy omistajan ehdottaman pyyntihinnan. On todennäköistä se, että välittäjä vain haluaa kohteen itselleen myyntiin. Tapauksessa välittäjä alkaa hetken myynnin jälkeen polkemaan hintaa alaspäin ja sinun täytyy laskea pyyntihintaa. Tässä tapauksessa kohde vain kärsii. Ostajat jäävät odottamaan edelleen hinnan alennusta ja myyntiaika pitenee.
Pienellä vaivalla ostaja saa tietoon alueen markkinatilanteen. Esimerkiksi arvioiasuntosi.com tarjoaa tähän oivan työkalun.
Palvelupaketit
Palvelupaketti kannattaa olla kattava! Yleensä välitysliikkeillä on erillaisia palvelupaketteja. Laajin paketti on kallein, mutta paras.
Mikään ei ole ilmaista, mutta huonoilla kuvilla, pienellä nettimarkkinoinnilla ja huonoilla materiaaleilla hävitä todennäköisesti rahaa. Suppealla paketilla myyntiaikakin yleensä pitenee.
Kattavalla paketilla saadaan kaikki kohteesta kiinnostuneet ostajaehdokkaat tulemaan esittelyyn. Laadukkaat valokuvat herättävät mielenkiintoa. Oli kyse minkä kokoisesta asunnosta tahansa, kannattaa käyttää asuntoihin erikoistunutta ammattivalokuvaajaa.
Nettimarkkinoinnissa kohde pitää olla isoimmissa asuntoportaaleissa. Esim. Etuovi, oikotie ja tori. Someportaaleilla on kattavat tiedot käyttäjistään. Joten somemarkkinoinnilla pystytään tekemään kohdennettua markkinointia. Välitysliikkeen omat kotisivut toimivat vain, jos siellä on liikettä.
Lehtimainokset eivät enää toimi kovin hyvin. Esimerkiksi Helsingin Sanomista ei katsota sunnuntaiesittelyitä ja mennä katsomaan asuntoesittelyä. Tietenkin jotkut kohteet voivat toimia lehtimarkkinoinnissa. Välitysliikkeillä voi olla muitakin lehtimainostapoja, joilla saadaan alueesta kiinnostuneita ostajaehdokkaita esittelyyn. Tällaisia tapoja voi olla esimerkiksi suoramarkkinointi- lehti postinumeroalueelle. Tällaisella tavalla saadaan passiiviset ostajat kiinnostumaan kohteesta. Myös puskamarkkinointi kasvaa, jos ilmoituksen nähnyt henkilö tietää jonkun kolmannen olevan kiinnostuneen kohteesta ja kertoo asiasta.
Laadukkailla esitteillä ostajalle jää ammattimainen kuva kohteesta. Mikäli ostaja käy saman päivän aikana useassa esittelyssä, ei hän välttämättä muista päivän päätteeksi koko kohdetta, jos tiedot ovat mustavalkoisella A4 esitteellä. Laadukkaassa esitteessä on samat tiedot kuin isännöitsijäntodistuksessa ja vähän enemmän.
Kohteen esittelytekstiin kannattaa panostaa. Tekstillä saadaan herätettyä kohteen kiinnostusta. Tässä on tärkeää asiakassegmentointi. Elikkä esittelytekstissä kannattaa nostaa niitä asioita, jotka puhuttelevat mahdollisesti kohteen ostajaa. Esim. yksiössä on todennäköisesti turhaa puhua alueen kouluista ja päiväkodeista.
Stailaus. Asunnon stailaus on nostanut suosiota. Kohteen stailausta kannattaakin harkita. Mikäli stailaus ei ole järisyttävän kallis, kannattaa ammattistailaaja ottaa kohteeseen. Stailaaja pystyy kohteen omilla kalusteilla saamaan kohteesta houkuttelevamman.
Alueen asiantuntevuus
On hyvä, että välittäjä tuntee alueen. Tämän yleensä huomaa tapaamisessa. Vähintäänkin sen, että onko välittäjä tutustunut kohteeseen ja alueeseen. Mikäli välittäjä ei tiedä alueesta mitään, niin ei hän myöskään niitä pysty tuomaan esiin ostotilanteessa. Välittäjä saa pienellä vaivalla tietoon alueen palvelut, liikenneyhteydet ja koulut. Lisäksi, jos välittäjä tietää kyseisen
Välittäjän yhteistyökontaktit
Laadukas välittäjä auttaa myös uuden asunnon etsimisessä. Pienellä kartoituksella, välittäjä pystyy kertomaan sinua kiinnostavasta asunnosta markkinahinnan. Tällä pystyt säästämään tuhansia tai jopa kymmeniä tuhansia, jos pyyntihinta on arvioitu väärin.
Välittäjän uskottavuus
Tietenkin jokainen välittäjä sanoo olevansa paras. Valitse sinulle paras välittäjä! Suomessa välittäjä myy karkeasti arvioituna keskimäärin kuusi asuntoa vuodessa. Parhaat välittäjät kauppamäärissä Suomessa on noin 60-70 asuntoa vuodessa. Mikäli välittäjä sanoo myyneensä yli 100 asuntoa vuodessa, hän huijaa!
Yhteenveto
– Valitse porrastettu palkkiomalli.
– Valitse kattava palvelupaketti.
– Valitse sinulle paras välittäjä, jolla on kokemusta alasta, alueesta ja myymisestä.
